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武汉稳步向二手房时代迈进,改善性购房动能指数位居榜首

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焦点武汉站武汉稳步向二手房时代迈进,改善性购房动能指数位居榜首

  今年上半年,武汉二手住房成交占比已超33%,相较前两年有明显提升,多个中心城区更是超过50%。在稳步向二手房时代迈进的过程中,不少购房人选择“卖小换大”、“卖偏换近”的置换购房,改善性购房动能指数排名全国第一。

  稳步向二手房时代迈进

  尽管武汉新房交易量连续多年稳中有升,但楼市内部结构已悄悄发生变化,二手房交易占比逐步增加。

  梳理发现,今年一季度,武汉新房、二手房分别成交套和套,二手房占比超过32%。今年上半年,新房、二手房分别成交套和套,二手房占比超过33%,高于2018年二手房成交占比,比2017年28%的比例有明显提升,部分中心城区的数据更是明显。

  据武汉房地产经纪行业协会统计,2018年,武昌区二手住宅的交易占比达到了区域住宅交易总量的71.28%,江岸区、江汉区的交易比重同样也超过了50%。~口区因较大规模的拆迁改造,其新房交易量较高,但也基本呈现为新房、二手房各占半壁江山的情况。东湖高新区,该区域二手房交易比重达到了47.93%。

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  以全流通视角看二手房时代

  7月27日,贝壳研究院和21 世纪产业研究院发布的《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》报告认为,进入存量时代和换房成为“新刚需”时代以后,衡量一个城市商品住房消费市场的增长潜力,要重点考虑刚需、改善需求和新房、二手住房类型之间的相互作用关系,要从全流通的视角进行观察。

  在向二手房时代迈进的过程中,意味着二手房市场不是边缘和补充,部分城市甚至规模超过新房,使得市场逻辑发生了变化:

,构成二手房业主换房动机;二手房市场换房的购买力则成为新房市场的重要支撑。在二手房时代,购买新房的需求不再局限于无房者的数量和购买力,也要看二手房市场的动能。

  此外,住房进入品质改善时代,不同购房人群之间的需求互动构成新时代的购房动能。在房子不够住的时代,购房动能主要取决于缺房户。当住房告别短缺之后,市场动力来自于住房品质改善需求。

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  武汉改善性购房动能指数位居榜首

  报告还对武汉的购房以及改善性购房动能进行了量化分析。

  根据报告,城市改善性购房动能指数属于城市购房动能指数中的一部分,通过对城市换房比例和政策对改善性需求的压制程度进行加权编制。

  武汉的购房动能方面,指数为0.52,在全国排名第8,刚需购房动能指数同样为0.52,排名也为第8,显示武汉在房价收入比、限购限贷政策方面,对无房刚需家庭较为友好。

  而在改善性购房动能榜单中,武汉突出重围,成为城市黑马指数位居榜首。

  报告分析,武汉市场上有着不低的换房比例,改善换房占比相对首置刚需稍显逊色,但也基本平分秋色,改善性动能强主要得益于其较高的政策换房友好度,武汉二套房认定标准只认房不认贷,最低首付比例50%,且除个别区域外,购买新房及二手房均不限售,在同能级城市中称得上宽松。一线中的上海及北京分列榜单二、三位,两城市场上有着较高的换房比例,分别为65%和60%,但认房认贷的二套房认定标准压缩换房者加杠杆空间,换房需求在一定程度上受阻。杭州、青岛、天津及成都由于相对较高的换房比例,跻身榜单TOP10。此外,西安、重庆及长沙由于政策较为宽松排名靠前。

  基于上述购房动能指数,报告对购房者建议,择城而居,还看经济潜力。

  当前所谓的“房价洼地”已基本填平,“一城一策”下,“房住不炒”的观念日益深入人心,住房投资属性逐渐弱化,年轻一代的“置业地”应当是自己的“发展地”。产业结构优、经济增长潜力大且住房可支付性较好的城市,是不错的选择。

  一般来说,经济实力强的城市,人口吸引力强、住房需求规模大,供需矛盾导致平均购房难度也较大,如一线城市。

  但仍有部分经济实力较强的城市,购房的难度相对低一些,可以平衡好“居住幸福感”和“工作潜力”,如苏州、武汉、杭州及南京等,这可能是作为普通的购房者或者刚毕业群体可以重点考虑的区域。

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